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篇名: 殺氣
作者: 天風 日期: 2007.07.13  天氣:  心情:
銀貸緊縮引爆套房多殺多
銀行緊縮套房貸款成數,已引爆大批的套房退屋潮!台北縣竹圍紅樹林附近某建案,有一千八百多戶套房即將完工,最近卻出現八、九百戶的退屋潮,退屋率近五成,震撼市場。
除了預售套房退屋潮開始湧現,二手屋市場也差不多,房仲店頭滿手都是套房待售案,因為供過於求,套房成交價也開始鬆動。房仲業者透露,光是台北市信義計畫區每天至少有上百戶待售小套房,還有大台北地區的投資客一口氣丟出三百間套房,房仲業者認為小套房是燙手山芋,考慮拒接小套房委託出售案。
房仲業者指出,兩年前房價開始上揚,投資客開始大舉進入房市,套房預售案激增。建商為了促銷,銷售時保證「銀貸九成」;但今年上半年開始,房價節節走揚,大型行庫紛紛緊縮套房的房貸成數,並大舉提高房貸利率。例如,華南銀行就一口氣將套房貸款利率提高到年息百分之五,比市場一般房貸利率高近一倍;房貸成數也由最高八成五降至六成或五成。現在房子蓋好正準備要交屋,卻遇上銀行緊縮房貸,套房只能貸到五到六成左右貸款。由於建商與銀行之間沒有白紙黑字約定貸款成數,客戶籌不出錢只好退屋。
兩年前游資多,一些銀行甚至推出「百分之百房貸」,預售屋銀貸沒有八成五也有九成;但最近銀行放款政策大逆轉,某房仲公司董事長發現,最近銀行業一波波緊縮房貸成數,低總價的小套房、工業用地等先遭殃,因為客戶多是財力不足的年輕首購族,貸款成數減少、購屋人必須在短時間內自行籌足增加的自備款,湊不出來的購屋民眾只好放棄。
房地產業者指出,小套房購買族群不是首購族就是投資客,銀行緊縮房貸成數,讓套房首當其衝成為房地產市場「票房毒藥」,而且套房供給量大,多殺多賣壓更是一觸即發。
業者說,去年套房推案爆量,小坪數的套房最好賣,有錢的投資客一出手就是十幾戶,,而且成交價都創下區域新高。不過業者擔心,去年才進場的人,房價買在高點,恐怕真的得住進「套」房。
北區房屋指出,現在投資客沒辦法用銀行的錢做槓桿操作,投資客已經開始在市場上「倒貨」。
【2007/07/13 聯合報】@
有意購買小套房的民眾注意了,不少銀行不是拒絕貸款給小套房,就是提高小套房的房貸利率。華南銀行最新規定,凡20坪以下套房,最低貸款利率一律提高至年息5%,創房貸利率新高水準。
另外,華銀還宣布,即日起調高房貸利率,調幅高達0.23至0.3個百分點,調高後前半年最低利率達到2.38%。
目前市場上一般房貸前半年最低利率約2.3%至2.4%間,7至24個月最低利率則在2.6%至2.8%間。即使是第3年最低利率也都在3.5%以下,極少有超過4%的利率。
華銀解釋,過去對於套房貸款都是「道德勸說」,希望分行注意風險,但因效果有限,決定大幅拉高房貸利率。
台灣銀行也表示,由於近來投資客越來越多,特別是坪數15坪以下的套房,台銀放款策略是「能免則免」。這顯示向來做法保守的大型銀行,開始對套房放款踩煞車。
民營銀行對小套房放款政策不一,例如永豐銀行認為,小套房售價10年沒漲,貸款風險太高;但中國信託商銀針對捷運、學區附近的小套房,仍開放承做。
中國信託商銀去年底推出小套房貸款專案,但貸放商品有限制,一是房屋建物總面積須超過10坪,二是小套房地點必須位在「大台北縣市捷運站或特定學區及商圈周邊」。
中信銀副總經理陳朝林說,學區及捷運線附近套房出租率及轉手率都比較高,但是符合這些標準的物件,也不是很多,再加上中信銀對房貸放款政策嚴謹,對小套房有成數上限及放款總額限制,因此雖然承接,但風險仍可控制。
中信銀提供的小套房貸款,還款年限最長30年,貸款利率依指數型房貸利率加碼,目前前兩年的貸款年利率低於3%。
不過,永豐銀行個金事業群總經理賈堅一說,大多數銀行對小套房都謝絕房貸,永豐銀行也不推小套房房貸。
其他銀行方面,國泰世華銀行目前針對15坪以下的房屋,都不貸款。
【2007/07/10 聯合報】
永慶房仲集團昨天發布「第二季購屋趨勢大調查」,四成受訪者看跌未來一年的房價,比第一季高出一成,首購族更出現退場趨勢。
永慶房仲集團調查,台北縣市、桃竹苗、高雄看跌未來一年房價比率,都在三成到四成之間,都比第一季高出十個百分點。另外,近四成受訪者認為未來半年不是購屋的好時機。
「認為未來半年為購屋好時機」的受訪者比率逐季下降,從去年第四季的百分之四十下降到今年第二季的百分之卅一點九;首購族比重也同樣逐季下降。
永慶房仲總經理葉凌棋說,銀行貸款成數降低、利率升高、區域新成屋太多,今年房仲的業務明顯比去年難做,如三峽、林口、桃園等新成屋供給過剩區域,新成屋都殺價求售,中古屋更賣不掉,就有不少加盟店已宣告關門大吉。
葉凌棋補充,油價漲、民生物資也漲,再加上房貸緊縮,郊區、小套房、工業用地等產品,甚至還出現百分之五房貸利率,首購族薪資有限,普遍產生「租比買更划算」想法,房市出現首購退場、換屋進場的情況。
他預估,未來房市會價格止漲量縮,除非整體經濟有明顯改變,不然一般住宅很難有續漲空間。
淡江大學產經系副教授莊孟翰擔憂,豪宅價格開太高,讓人誤以為房市欣欣向榮,但這種現象是「不理性的繁榮」。台北縣、桃園、台中住宅存量都高於家庭戶數,未來購屋將回歸理性基本面。
永慶房仲網總經理廖本勝認為,政府做多股市,而非做多房市,都市更新等政策從規劃到實現要好幾年,房市不會因政府宣布利多就反應。
【2007/07/13 聯合報】
 

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公寓不曉得會不會也有投資客拋售?  拋售啥?家具?
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