銀貸緊縮引爆套房多殺多
銀行緊縮套房貸款成數，已引爆大批的套房退屋潮！台北縣竹圍紅樹林附近某建案，有一千八百多戶套房即將完工，最近卻出現八、九百戶的退屋潮，退屋率近五成，震撼市場。
除了預售套房退屋潮開始湧現，二手屋市場也差不多，房仲店頭滿手都是套房待售案，因為供過於求，套房成交價也開始鬆動。房仲業者透露，光是台北市信義計畫區每天至少有上百戶待售小套房，還有大台北地區的投資客一口氣丟出三百間套房，房仲業者認為小套房是燙手山芋，考慮拒接小套房委託出售案。
房仲業者指出，兩年前房價開始上揚，投資客開始大舉進入房市，套房預售案激增。建商為了促銷，銷售時保證「銀貸九成」；但今年上半年開始，房價節節走揚，大型行庫紛紛緊縮套房的房貸成數，並大舉提高房貸利率。例如，華南銀行就一口氣將套房貸款利率提高到年息百分之五，比市場一般房貸利率高近一倍；房貸成數也由最高八成五降至六成或五成。現在房子蓋好正準備要交屋，卻遇上銀行緊縮房貸，套房只能貸到五到六成左右貸款。由於建商與銀行之間沒有白紙黑字約定貸款成數，客戶籌不出錢只好退屋。
兩年前游資多，一些銀行甚至推出「百分之百房貸」，預售屋銀貸沒有八成五也有九成；但最近銀行放款政策大逆轉，某房仲公司董事長發現，最近銀行業一波波緊縮房貸成數，低總價的小套房、工業用地等先遭殃，因為客戶多是財力不足的年輕首購族，貸款成數減少、購屋人必須在短時間內自行籌足增加的自備款，湊不出來的購屋民眾只好放棄。
房地產業者指出，小套房購買族群不是首購族就是投資客，銀行緊縮房貸成數，讓套房首當其衝成為房地產市場「票房毒藥」，而且套房供給量大，多殺多賣壓更是一觸即發。
業者說，去年套房推案爆量，小坪數的套房最好賣，有錢的投資客一出手就是十幾戶，，而且成交價都創下區域新高。不過業者擔心，去年才進場的人，房價買在高點，恐怕真的得住進「套」房。
北區房屋指出，現在投資客沒辦法用銀行的錢做槓桿操作，投資客已經開始在市場上「倒貨」。
有意購買小套房的民眾注意了，不少銀行不是拒絕貸款給小套房，就是提高小套房的房貸利率。華南銀行最新規定，凡20坪以下套房，最低貸款利率一律提高至年息5%，創房貸利率新高水準。
另外，華銀還宣布，即日起調高房貸利率，調幅高達0.23至0.3個百分點，調高後前半年最低利率達到2.38%。
目前市場上一般房貸前半年最低利率約2.3%至2.4%間，7至24個月最低利率則在2.6%至2.8%間。即使是第3年最低利率也都在3.5%以下，極少有超過4%的利率。
華銀解釋，過去對於套房貸款都是「道德勸說」，希望分行注意風險，但因效果有限，決定大幅拉高房貸利率。
台灣銀行也表示，由於近來投資客越來越多，特別是坪數15坪以下的套房，台銀放款策略是「能免則免」。這顯示向來做法保守的大型銀行，開始對套房放款踩煞車。
民營銀行對小套房放款政策不一，例如永豐銀行認為，小套房售價10年沒漲，貸款風險太高；但中國信託商銀針對捷運、學區附近的小套房，仍開放承做。
中國信託商銀去年底推出小套房貸款專案，但貸放商品有限制，一是房屋建物總面積須超過10坪，二是小套房地點必須位在「大台北縣市捷運站或特定學區及商圈周邊」。
中信銀副總經理陳朝林說，學區及捷運線附近套房出租率及轉手率都比較高，但是符合這些標準的物件，也不是很多，再加上中信銀對房貸放款政策嚴謹，對小套房有成數上限及放款總額限制，因此雖然承接，但風險仍可控制。
中信銀提供的小套房貸款，還款年限最長30年，貸款利率依指數型房貸利率加碼，目前前兩年的貸款年利率低於3%。
不過，永豐銀行個金事業群總經理賈堅一說，大多數銀行對小套房都謝絕房貸，永豐銀行也不推小套房房貸。
其他銀行方面，國泰世華銀行目前針對15坪以下的房屋，都不貸款。
【2007/07/10 聯合報】
永慶房仲集團昨天發布「第二季購屋趨勢大調查」，四成受訪者看跌未來一年的房價，比第一季高出一成，首購族更出現退場趨勢。
永慶房仲集團調查，台北縣市、桃竹苗、高雄看跌未來一年房價比率，都在三成到四成之間，都比第一季高出十個百分點。另外，近四成受訪者認為未來半年不是購屋的好時機。
「認為未來半年為購屋好時機」的受訪者比率逐季下降，從去年第四季的百分之四十下降到今年第二季的百分之卅一點九；首購族比重也同樣逐季下降。
永慶房仲總經理葉凌棋說，銀行貸款成數降低、利率升高、區域新成屋太多，今年房仲的業務明顯比去年難做，如三峽、林口、桃園等新成屋供給過剩區域，新成屋都殺價求售，中古屋更賣不掉，就有不少加盟店已宣告關門大吉。
葉凌棋補充，油價漲、民生物資也漲，再加上房貸緊縮，郊區、小套房、工業用地等產品，甚至還出現百分之五房貸利率，首購族薪資有限，普遍產生「租比買更划算」想法，房市出現首購退場、換屋進場的情況。
他預估，未來房市會價格止漲量縮，除非整體經濟有明顯改變，不然一般住宅很難有續漲空間。
淡江大學產經系副教授莊孟翰擔憂，豪宅價格開太高，讓人誤以為房市欣欣向榮，但這種現象是「不理性的繁榮」。台北縣、桃園、台中住宅存量都高於家庭戶數，未來購屋將回歸理性基本面。
永慶房仲網總經理廖本勝認為，政府做多股市，而非做多房市，都市更新等政策從規劃到實現要好幾年，房市不會因政府宣布利多就反應。
【2007/07/13 聯合報】
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公寓不曉得會不會也有投資客拋售？ 拋售啥？家具？
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