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篇名: 五年買一棟房子的「懶人理財大法
作者: 觀自在心	日期: 2003.11.19　　天氣: 　心情:

Subject: 五年買一棟房子的「懶人理財大法」

．五年買一棟房子的「懶人理財大法」
（文／劉憶如）

代表人物：台灣本土專業攝影師阿誠
德國的財經專家柏竇薛佛曾經說過，真正的財富是一種「思維模式」，而不是每個月的「收入數字」，如果你的「思維」，可以決定你的財富多寡，那麼你願意當一個口袋空空，但是位高權重的上班族，還是要當一個與世無爭，四十歲以後就可以為所欲為的「理財隱士」呢？

攝影師阿誠選擇了後者，他不是上班族，也不會自認是「藝術家」，在各種記者會，商品發表會的大小活動中，我經常都可以看到他拍照的身影；他的攝影技術不錯，但是卻很少看到他拿著自己的作品去參加展覽或是比賽；他的工作時間不長，看起來與世無爭，但是他工作所拿到的「投資報酬率」，卻比一般的上班族都還要高很多。

當一個「與世無爭」的「理財隱士」

印象中的阿誠，每次參加活動，兩點鐘的記者會，幾分鐘前你還看到阿誠在會場內就各種角度拍照，兩個小時以內，文字記者們就可以拿到熱騰騰，剛出爐的現場照片；如果是記者會人數眾多，主辦單位忙不過來時，您也可以看到阿誠在現場幫忙指揮，雖然阿誠入行的時間並不短，可以說是很多人的「前輩」，但是他很少倚老賣老，我很少聽到他對任何人的作品有「自我」的評判或比較，也很少聽到他如何誇耀自己的作品，我反而經常聽到阿誠在會場裏耐心的幫助客戶及廠商解決很多燈光器材的問題，甚至有時還幫忙公關公司當起招待來，也因此，不管景氣有多差，阿誠的案子總是不會受到太大的影響。

認識他那麼多年，有一天，因為我正在電話中處理客戶詢問有關保險費用調漲的事情，才和他聊起保險的話題。

「再兩年我就四十歲了，不過我已經有兩張二十年期的保單都已經滿期。」阿誠說。

我掛完電話，才剛回神，心裏計算了一下：「三十八歲，兩張保單到期，那……那不就是十八歲就開始買保險了嗎？」我心中感到驚訝，於是開始試探性的問：

「你是因為父母的提醒，還是自己很早就開始有保險的概念？」

「是我自己，因為那時我去當兵，剛好有朋友在做保險，我拿了保單建議書計算了一下，感覺還不錯，既可以儲蓄又有保障，於是就把自己打工的錢，還有當兵的一點薪餉都拿來當保費。」阿誠不在意的笑著說。

「問題是，那時你還那麼年輕，就開始有保險的觀念囉？」我不可思議的問。

「對啊！因為有朋友的介紹，我才開始慢慢了解保險，不過雖然是好朋友，我還是把保單建議書的內容仔細的精算了一下，反正當時那些錢如果不拿去當保費，年輕也很容易花掉，既然如此，我不如把它拿來當保費，還可以存點錢，當兵之後又有一點閒錢，就又追加了一張。」阿誠回憶說。

18歲的年紀，很多人還是懵懵懂懂的過日子，以現金卡的借貸方式開始花費「未來錢」，或是依賴父母來支付所有的生活費用，而阿誠卻早已經開始了人生的理財規劃。

我開始對阿誠的理財思考模式很有興趣，而阿誠也和我聊開來。

五年買一棟房子的「寓公收租法」

「其實，就連我買房子也是有計畫的，我買房子專門買在交通便利而又好出租的地段，然後再把房子出租出去，用房租來繳貸款，雖然這樣的方法讓我交完頭期款之後，幾乎就不用再繳貸款，但我還是會規定自己在五年內把房貸繳清，只要房貸一還清，我就再買一棟，我的計畫是在四十歲前累積到四棟，如果平均每棟的租金有一萬三，一個月就有五萬多塊的租金，這些租金，就可以當成我退休後的每月收入了。」阿誠說。

聽到這裡，我的眼睛越睜越大，原來平常看起來不汲汲為營的阿誠，是一個非常有理財觀念的Soho族，這時，我當然是如獲至寶般的繼續「挖寶」。

「那你現在和老婆住的房子也是其中之一嗎？」我問。

「不是，我和我老婆都很有默契，四十歲以前都願意住租來的房子，一切以工作便利為主，但是退休後，我們想搬到東南亞去，到時候我們再用充裕的錢去買自己喜歡的房子，同時因為當地的生活費比較低，用台灣的房租錢當生活費應該是綽綽有餘。」阿誠笑著談他的計畫。

「而且等我把房貸都交完，如果我不在台灣，我還是會有收入，只是我不用再接案子接的那麼辛苦，而是可以挑案子來接。」阿誠接著開心的說。

聽到這裡，我已經是讚嘆不已，因為這整個退休計畫的邏輯規劃，不但開始的早，而且「進可攻，退可守」，四十歲以前的阿誠，因為有這樣的退休計畫，表面上看來是與世無爭，得過且過，但事實上，他卻是非常縝密的在進行一項完整的財務計畫，而且執行力超強，一切都按照計畫而準確的進行中，更重要的是，在這計畫的進行過程中，和他合作過的每一個人，都非常的開心，聽說，再過兩年，阿誠就可以開始他「財務自由」的退休生活了。

誰說現在的阿誠會不開心呢？

憶如「四十歲退休」密法大公開：

一個人能不能在四十歲提早退休，很有可能在18歲就「定」你的終身，而且「思維」是一個非常重要的決定因素，就像阿誠，表面上看起來是個「白領失業人」，但事實上，他卻是個有終身理財規劃的「銀領階級」！

想要做一個黑髮退休的銀領階級，你可能必須要具備羅曼蒂克的個性，因為羅曼蒂克的人為了實現人生的夢想，會讓自己的人生充滿鬥志，談笑風生中就讓自己有了賺錢的機會，和氣生財之後，才能實現他的「美夢」；一個整天愁眉苦臉的人，怎麼說都會成為「金錢」的絕緣體，因為沒有人會願意與心情永遠低潮的人相處，在避之而唯恐不及的情況下，沒有人際關係就等於是沒有「錢途」。

避免惡性競爭學習做一個理財隱士

而阿誠就具備羅曼蒂克的人格特質，他對未來有著無限憧憬，因為希望享受到美好自由的退休生活，所以選擇當一位與世無爭的「理財隱士」，他與世無爭，從十八歲到四十歲，阿誠除了透過保險將可能花掉的「閒錢」存下來之外，更透過買房子的方式來賺取房租。

其實，在「有土斯有財」的傳統觀念下，買房子收租金一直是傳統的理財方法，趁著房地產市場低檔，買進優質地段產品收租，獲利高於定存，是逆向思考的好點子。（應該要選擇交通方便，低總價的小套房都還是能夠賺到租金的好標的，租金報酬率若高達10%，將近是定存的五倍。

以阿誠的例子來看，以五年買一棟房子，並清償所有貸款來計算，如果房價是以300萬來計算，房租收入是一萬五千塊，兩成以上的自備款必須在五年的一開始就先準備好，但是在五年之中，房租收入剛好可以抵貸款利息，而其他近八成的房款必須在五年內支付完成，平均下來，也就是每個月需付五萬元(300萬÷60=5萬，必須把購買下一棟房子的頭期款也計算在內)，也就是說阿誠每個月除了生活上的支出之外，一定必須要賺到五萬塊來還貸款，才能達到這個目標，但是中間如果房客更換，或是突然招不到房客，中間的房租損失就必須自行吸收。

當寓公收租要學會「精打細算」

但是，阿誠的優勢就是，一旦第一棟房子的貸款繳清之後，第一棟房子的房租收入就可以成為多出來的「收入」，第六年的時間，阿誠又購買了第二間房子，如果將第一棟房子的房租收入一萬五千塊，用來幫助繳交購買第二棟房子的銀行借款，那麼，第六年後，每個月阿誠將只要存到三萬五千塊來支付房貸即可(5萬元-1萬5000元= 3萬5000元)，以後以此類推。

如果你也想當個輕鬆收錢的包租公，你就必須要學習把中間的金錢轉折過程銜接好，香港地產大亨倫志炎曾說過說：做大包租公最大的煩惱，就是要選租客，如果碰到專門拖欠租金的職業租客，不單收不到每個月的租金，而且租客強佔房屋，就會造成莫大的損失。

想當「包租公」或「包租婆」退休的五大注意事項：

1.購買管理良好的公寓大樓，最好是有大樓管理員制度的房子，以方便控管。

2.交通方便的房子雖然較為昂貴，但是出租效率高，如果買到不好出租的房子，突然之間，兩，三個月租不出去，就損失不少退休金。

3.千萬不要貪便宜買品質不好的劣等房子，否則將來整修金額昂貴，或是脫手困難，徒增自己的麻煩。

4.買房子不一定要終身擁有，必須經常觀察市場動態，隨時有換屋的打算，才能讓房子的價值能夠隨著市場變化而水漲船高。

5.買房子一定要衡量自己的經濟狀況，不可以將目標定得太高，結果被貸款金額拖垮，到時房子必須被法拍或是賤賣，反而達不到原先所預定的退休計畫，得不償失。

其實黑髮退休理財規劃，就等於是一種「作戰規劃」，你必須先把人生中所有可能賺到的錢，以及所有可能花費的錢計算出來，只要你精算的越清楚，你的理財作戰計畫就會越減少失誤，而只要你不高估自己的能力，也不要低估自己的潛力，相信你的黑髮退休理財計畫就一定會「苦盡甘來」。

想想看，比起一般的上班族，四十歲的阿誠，是不是更有「本錢」多了，如果你也有心，那麼就請開始你的「早十年退休」作戰規劃吧！

買房子有許多支出，是準備當寓公的人應該精打細算的：

1.監證費：按契約書所載價值課徵百分之一

2.公證費：按契約書所載價值課徵千分之一

3.印花稅：按買賣合約貼足千分之一的印花

4.契稅：不動產因買賣取得所有權者，須繳納的契稅為契價6%

5.代書費：依不同的代書而定

地政規費

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