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篇名: 房市Ｑ＆Ａ
作者: 仲介小郭	日期: 2011.01.16　　天氣: 　心情:

(著作權所有，歡迎轉貼，但請務必註明：資料來源/全國不動產加盟總部企劃研究室)
對房市很關心的民眾，提出了一些問題，在此提供我們的觀點及建議，供民眾參考！！

一. 台灣的人口,生育率越來越低房地產的需求面，不是已經供過於求的狀態了嗎？還會有大幅上漲的機會嗎？個人對房市不是十分看好

台灣人口生育率雖然是逐年下降中，但每年的房屋買賣移轉件數仍高達35～40萬件，以主計處公布97年底總戶數765萬戶計，週轉率為4.5～6%，分析其中原因，有以下數種：
1.築巢期：新婚小家庭首購、不婚族搬離老家，自立門戶。
2.孟母三遷為學區的換屋族。
3.因事業、工作地點變動的換屋族。
4.滿巢期：父母事業有成，子女長大，須換較大房子。
5.空巢期：子女相繼成家後搬出去，父母也退休，大換小，與子女為鄰，或鄰近醫院等。
6.休閒養生住宅：現代人工作忙碌壓力大，更加注重休閒養生減壓，會買第二個家。
7.財富重分配：新貧新富不斷出現，舊換新，小換大，遠換近。
房市是否還會大幅上漲，須視國民所得及GDP的成長，通貨膨脹導致貨幣貶值，及區域地段不同而漲跌互見。
1.GDP成長：景氣低迷時，房價欲漲不易，但下跌也有限，依房價軌跡觀察，即使房價下跌，仍不會低於前一波房價的高點，換言之，房價漲多跌少。
2.貨幣貶值：例如大安區安和路二段的東帝士花園廣場，民國75年時預售時平均單價只有約15萬，當時買的人都被笑買貴了，但78年股市萬點時售價已達30萬，現在則開價在70萬以上。而對面的僑泰凱旋門，當年剛交屋時，每坪約30萬元上下，但現在屋齡已屆19年，最新的開價普遍在65～70萬元之間。而若以社會新鮮人的薪資水準來看，75年時，月薪約一萬二仟元，現在平均約二萬伍仟元，看似成長了100%，但房價在這二十年間已增值為當初的400%，薪水漲幅遠遠比不上房價增值空間。
3.區域地段不同：台北市中心如中正區、大安區、松山民生社區等，房仲業界有一相當戲劇性的比喻：20年前，屋齡20年，一坪20萬；10年前，屋齡30年，一坪30萬；現在呢？屋齡40年，一坪40萬以上！真的是「愈老愈吃香」嗎？其實不然！主是原因，仍是無可取代的「地段、地段、地段」，例如位於中正紀念堂、大安森林公園、師大之間的生活圈，人文薈萃，鬧中取靜，學區優良、生活機能便利，更是經典美食集中區，這區域想賣房子的少，想買房子的多，難怪房價隨屋齡逐年上揚！
不知道的事並不代表沒有發生，不論對房市看好或看壞，該漲的會漲，該跌的也擋不住！都會區的房地產，因為具有地段的無可取代性，景氣時帶頭上漲，不景氣時則最抗跌；但郊區或供給量過大的新成屋集結區因有賣壓，房價就會下壓。

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