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篇名: 0819新聞
作者: 【樂X樂】	日期: 2010.08.24　　天氣: 　心情:

A咖行銷龍巖提升殯葬形象

2010/8/19【聯合報╱記者何醒邦、孫中英／台北報導】

從五人小公司發展到兩千多名員工的龍巖人本集團，改變殯葬產業的創意，常令人印象深刻，也顛覆傳統對「送行者」（喪葬禮儀師）的觀感。

策略上，龍巖專找「A咖」級異業高手合作，如請名導吳念真拍廣告，國際建築大師安藤忠雄、中正紀念堂建築師李重耀打造墓園，找藝術家王俠軍合作琉璃骨罐，連企業識別設計，操刀的也是大師蕭文平。欲把人們印象普遍不佳的殯葬業，提升至品牌經營層次。

服務上，龍巖希望禮儀師備齊美容、美髮等證照，甚至積極向「上游」整合，拓展「生前」的老人長期照護服務市場。今年還想推出寵物墓園、寵物生前契約。

「先天不良，就靠後天努力。」台大畢業的龍巖人本總經理劉偉龍感慨，他從事殯葬業曾被老師嫌棄，認為殯葬業常不守法，在台灣少有人把殯葬業當成第一志願，所以他立志要改造。

由於「信任」是殯葬業的競爭關鍵，龍巖特別重視養人才拚競爭力，若是台大畢業生，一旦錄取，薪資直接加二成，甚至在演講場合上公開徵求「台大生舉手可馬上簽約！」禮儀師保障年薪一百萬元，雖沒要求學歷，但已吸引許多大學生來應徵。

殯葬業現金收入多，這股「黑色商機」有多大？劉偉龍說，台灣一年死亡人數約十四萬人，每人喪葬費三、四十萬元，商機少說五百億元，「景氣再不好，通常不太會省在往生者身上。」此外，殯葬業生前契約的預收款，每月就有兩億元現金。

龍巖昨天標得台北金融中心之後，不動產的總價值推進至一二○億元。

台北金融中心龍巖18.2億得標

2010/8/19【經濟日報╱記者邱金蘭、黃啟菱／台北報導】

慶豐銀行台北金融中心標售案昨（18）日登場，在台灣人壽、國泰人壽及龍巖人本三路人馬搶標下，龍巖人本以18.2億元得標，溢價率逾46%。

每坪單價因樓層不同而異，均價為每坪116萬元，而高樓層部分每坪達135萬元，創區域新高，也是台灣A級辦公室市場公開交易中的新高。

存保公司委託第一太平戴維斯辦理慶豐銀行不動產標售，昨天進行第二梯次，共標售12筆，其中，以台北金融中心部分樓層最受矚目，共有四組投資人投標，其中一家港商因押標金少了數千元，資格不符而出局。

據瞭解，三組投標者包括台壽、國壽及龍巖，出價相當接近，台壽約17億元，國壽約16億元，龍巖則以18.2億元險勝。

昨日標售的部分，包括台北金融中心的1樓、2樓、8樓及9樓等多個樓層，另外還有33個地下室車位，總面積1,905坪，標售底價12.4億元，得標價18.2億元，溢價率高達46.5%。

第一太平戴維斯總經理高銘頂分析，台北金融中心是921大地震後重建的建物，位於敦北商圈，開車10分鐘即可抵達松山機場，且此商圈沒有新完工的A級辦公大樓出售，因此可以創造價格；龍巖得標後，在台北金融大樓的產權持份比例約有17%，僅次於國壽。

目前國壽擁有台北金融大樓的3樓、4樓、5樓與10樓，為最大所有權者，其餘所有權者包括元大證券、元大投信、勝一化工等。

昨日標出價格，若將辦公室、車位拆算，辦公室空間每坪平均成交金額為116萬元，如果進一步以各樓層價值估算，高樓層部分每坪為135萬元。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析，台北金融中心公設低，屋齡比日前創高價的統一國際大樓新，此次標出高價並不意外。

著眼租金下手搶標

龍巖人本總經理劉偉龍昨（18）日表示，此次出手標下台北金融大樓部分樓層，主要是著眼於該標的位於精華地段，租金具有一定水準，換算租金報酬率約2.6%，還頗合算，未來龍巖將會把標得的空間出租，收取固定收益。

龍巖雖擁有逾百億元的不動產，但昨天還是首度透過公開標售方式取得不動產，且擊敗國泰人壽、台灣人壽等市場「老手」，格外令市場關注。

龍巖的大股東為上櫃建商大漢，大漢持有龍巖約75%股權。近來大漢並未大舉推案，卻因龍巖擁有眾多不動產，未來可能與大漢合作開發，讓大漢被視為資產潛力股。

台北金融中心標售案龍嚴18億得標

網路地產王╱網路地產王 2010-08-19【盧柏均/綜合】

　　中央存款保險公司於昨日標售位於東區的「台北金融中心」部份樓層，底標價為12億4,234萬元，此次的標案共有４封投標單標售，但其中一封由於押標金過低而作廢，最後由「龍嚴人本」以18億2千萬元得標，換算單價為95萬5千元，比起外界所預估的上看百萬有些許的落差。

■　得標單價95萬創下松山新高價

　　「台北金融中心」標售案價格不如預期，第一太平戴維斯總經理高銘頂解釋，此次標售案之所以單價未過百萬，主要有兩個原因：首先，一般Ａ級商辦都是以整棟樓來標售，而金融中心則是採個別樓層標售，使得有些公司企業沒有標售意願；其次，金融大樓是由921危樓國票大樓所改建，所有權人複雜，也使得投標者有所顧忌。雖然金融中心以95萬元成交，如扣除附加33個停車位，價位超過116萬元，創下松山區的新高價。

　　台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，先前就有傳出「龍嚴人本」有意投資房市，所以對於「龍嚴人本」標下金融中心一點也不意外，用途上可能會作為總部使用。此外，日前傳有買方開價32億求購敦北、長春路口的西華大樓，但龍巖無意出售，有此可見，龍巖非常看好敦北、南京辦公商圈的發展。

　　信義集團全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，目前香港東亞銀行已預計進駐台北金融中心10樓，預估辦公租金約在3,000元上下，若依此推算，龍巖人本的租金報酬率接近3%，得標人出價相當精準。　　

■　歌林購物中心流標主因底價未公開

　　另一場新莊歌林購物中心標售案，則是以流標收場，高銘頂分析，該案之所以會流標，在於標售底價採不公開，加上有一些債權債務問題未解決，標售金額上應該不低，可能會讓不少投資人觀望，另一點則是購物中心本身還未完成，讓許多人打退堂鼓。

　　高銘頂建議，經過幾次的流標，該標案售價會逐漸下修，如價格合理的話可以出手，由於新莊副都心的發展帶動整體經濟效能，未來發展將是可期的，不過接手者要收拾歌林留下的攤子，在接手前還是得審慎評估。

加碼A辦看好敦北商圈

2010-08-19 工商時報　【記者蔡惠芳／專訪】

龍巖人本集團暨大漢建設總經理劉偉龍昨（18）日表示，龍巖看好兩岸關係大幅突破、ECFA三讀通過後帶來的契機、松山機場和上海虹橋機場對飛將改變敦北商圈的資產價值，所以不但企業總部「西華大樓」惜售不賣，而且還要加碼A辦。

劉偉龍表示，目前龍巖人本集團不動產的帳面價值，在買下台北金融中心5個樓層18.2億元後，已增加到120億元，年租金收益達30幾億元，而且都是「零借款」、「零負債」，有適當機會還是會加碼不動產。以下是專訪內容：

問：龍巖標下台北金融中心還會整合其他樓層嗎？

答：有機會的話一定會。附近敦北商圈有松山機場和上海直飛的地段優勢，目前龍巖人本集團已完成收購整棟的「西華大樓」（敦化北路、長春路口，樓下是TGI Friday），作為自己的企業總部。日前被買家出價32億元、每坪高達800萬元想收購，但我們堅持不賣，而且考慮和大漢建設合作，進行重建。龍巖看好松山機場附近的敦化商圈，還會繼續收購適當的不動產作長期投資。

問：龍巖究竟手中擁有多少不動產？會怎麼布局後ECFA時期的投資策略？

答：龍巖手握近百億元資金，鎖定台北市A級辦公大樓收購，一來可坐擁2.5到3％穩定的租金收益，二來房地產增值保值空間最大。

龍巖人本目標要當台灣規模最大的生前契約公司，集團總資產帳面價值，未重估之前，這20年來，原始成本大約100億元，包括全省營業據點的自用不動產，而且是「零借款」；若再加上投資用的不動產，龍巖集團擁有的不動產，進行資產重估後的市值，估計將會激增好幾倍。

目前手中可能投入不動產的閒置資金，大約有30億元，只要符合年租金收益率每年達4至5％就可以下手。

問：最近大漢吸引許多法人上門，想把大漢列為資產股？

答：是啊，集團擁有資產包括西華大樓、台北金融中心、南港2塊地、陽明山土地債權、淡水學生宿舍、內湖舊宗土地，還有自用會館和不動產，因此大漢有了「富爸爸」、也可望搭上資產股的列車。

龍巖18.2億標下台北金融中心大樓每坪116萬

自由時報 / 2010/08/19

敦北商圈公開標售單價新高〔記者徐義平、陳永吉／台北報導〕位於北市南京東路、敦化北路口的台北金融中心大樓部份樓層昨開標，吸引四封標單，最後由龍巖人本服務以十八．二億元拿下，溢價率四六．五％，成為該棟大樓第二大業主，每坪成交單價約一一六萬元，也創下敦北商圈公開標售紀錄的單價新高。

對於順利得標，龍巖表示相當意外，據了解與第二名差距非常小，龍巖指出，由於公司相當看好房市前景，近期幾塊土地及建案，公司都有參與投標。

辦公大樓單價破百萬第二例信義集團全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，此標售案中，原慶豐銀行持有的樓層分散在一、二、八、九樓及B1，共一四七五．四坪，另有卅三個地下室車位，拆算車位後的建坪單價每坪約一一六萬元，創松山區辦公大樓新高。柯宏安說，香港東亞銀行已預計進駐台北金融中心十樓。

第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，依得標價格拆算，地下一樓每坪四十五萬元，一、二樓是店面，每坪分為三百萬、一三五萬、八至九樓每坪一一六萬，車位每個三百萬；依此單價來看，並未突破日前威剛科技買下信義計畫區統一國際大樓廿九樓，每坪一三○萬元的價格。

四封標單內，除得標者龍巖人本外，據了解還有該棟大樓的最大業主國泰人壽、台灣人壽等，另有一封標單因押標金不符，視為無效標。

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任指出，台北金融大樓標售案，是第二個單價站上百萬元的辦公大樓，更是傳統辦公商圈最高單價，此商圈Ａ級商辦供給量其實不多，僅台北金融大樓及宏泰集團興建中的南京東路大樓，預期租金可逐步上漲。

台北金融大樓曾是九二一受災大樓，九十五年九月由主要地主國泰人壽、慶豐、兆豐銀及元大集團等協商後重建，土地面積約七八四坪，目前土地持有比例前三名分別是國泰人壽二七．五％、龍巖人本服務有十七％、元大集團、國票金各持有十三．七％，其它持有者包括兆豐銀、勝一化工、德同航運等，主要持有者仍以金融機構占多數。據了解，此次也競標的國壽，若順利拿下，將可持有約四四．五％的土地，將近一半，但未得標。

龍巖：將出租獲取長期收益龍巖人本財務長詹淑娟表示，未來將透過出租獲取長期收益，目前當地每坪月租金約二五○○元，投資報酬率約二．六％，符合預期。

目前龍巖總資產約三一○億元，不動產帳面價值約一百億，佔三成，此次標下台北金融中心部分樓層，將不動產總價值推高至一二○億元；而此標的物未來將佔集團總資產約五．九％，佔不動產總價值則為十五％。

18.2億龍巖標下台北金融中心

2010-08-19　工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】

立法院三讀通過ECFA之後，首宗大型商用不動產標售案－台北金融中心4樓層及B1地下停車位標售案，被龍巖人本服務集團殺出大黑馬，以18.2億元、相當於樓上辦公室每坪高達116.6萬元的高價得標，擊敗台壽保、國壽等競爭對手。房地產業人士認為，「行情合理，但不便宜」，創下北市松山區公開標售辦公大樓的天價紀錄，也是2010年以來第二宗每坪突破100萬元大關的交易。

中央存保擁有的台北金融中心部分樓層昨委託第一太平戴維斯公開標售，總計4標投入，其中1標因押標金填錯而資格不符；另3標據傳是國壽、台壽保、龍巖人本。結果殺出大黑馬，被龍巖人本以18.2億元得標。

惟只有4標投標，倒是出乎預期的冷清。對此第一太平戴維斯總經理高銘頂解讀，可能是台北金融中心產權較分散，還有國壽、元大、兆豐、國票、勝一化工、德同航運等所有權人，以後管理維護不易，因此投標人出手轉趨保守。

另外，日前有房地產業者透露，上周激烈競標慶豐總部大樓的壽險金控，有政府主管機關打電話「關切」，因此昨天再標售台北金融中心，買家出手可能傾向收斂保守。只是未料昨天投標張數比預料中少。

高銘頂表示，龍巖入主台北金融中心後將持有17％產權；國壽仍擁有27.5％產權、為最大所有權人；排名第3為國票、元大，各13.7％。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，龍巖此次標下台北金融中心，是「價格合理，但不算便宜。」畢竟史上突破每坪100萬元大關的辦公大樓，這是第2棟。預期台北市Ａ級或頂級純辦公大樓，在市場上除宏泰集團南京東路三段「捷4」案外，已無啥供給，所以未來租金會慢慢上漲。

龍巖財務長詹淑娟表示，龍巖評估台北金融中心得標後，年租金報酬率約2.6％，符合龍巖的不動產操作策略。

大漢：龍巖標得大樓將出租

中央商情網╱中央商情網 2010-08-19

（中央社記者韋樞台北2010年8月18日電）大漢建設(5530)表示，子公司龍巖人本服務公司以新台幣18.2億元取得「台北金融中心」部分樓層，以當地月租金至少每坪2500元估算，租金報酬率約落在2.6%，符合預期。

龍巖人本順利標得台北金融中心大樓B1、B1之1、1樓、2樓、2樓之1、2樓之2、8樓之2、8樓之3、9樓之2、9樓之3等幾個樓層，共1905坪；以總價18.2億元得標，換算每坪約95.5萬元。

大漢建設指出，出價購得這棟樓部分樓層主要是看中台北金融中心公設比僅24%，室內坪數扎實，估算租金收益率約在2.5%到3%之間。

龍巖人本財務長詹淑娟表示，龍巖將透過出租獲取長期收益，以當地月租金至少每坪2500元估算，未來的租金報酬率約2.6%，符合預期。

詹淑娟說，以目前龍巖總資產310億元計算，其中不動產部分，帳面價值約100億元，佔3成；此次台北金融中心以18.2億元取得，將不動產總價值推進至120億元，這個標地物未來將佔集團總資產約5.9%，佔不動產總價值則為15%。

每坪95.5萬龍巖標下台北金融中心

中時電子報╱沈婉玉／台北報導 2010-08-19

繼上周「慶豐銀總行」大樓標售創下北市西區商辦最高價後，昨日「台北金融中心」部分樓層標售案，由龍巖人本以總價18.2億元取得，比底價多出5.7億餘元，溢價高達46.5％，換算每坪單價95.5萬元，創下南京敦北商辦標售最高價。

但另一筆新莊「歌林購物中心」標售案，則因歌林未公告底價、需要投入開發成本高，未來可能還得面臨招商困難窘境等，導致無人投標而流標。受託辦理此標案的第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，這部分將在和委託人討論後，再決定下次標售時間。

台北金融中心（見右圖，王英豪攝）標售案，若將辦公室和車位空間分開計算，辦公室空間每坪成交金額達116萬元，不僅創下區域新高價，也是今年以來第2宗破百萬元辦公樓交易案。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示，央行打擊住宅投資客，市場游資反而快速轉往有收益價值的辦公室、店面等商用不動產，使得近二個月來整棟商辦大樓及精華商圈店面交易非常活絡。

信義集團全球資產管理公司副總經理柯宏安認為，台北市A級辦公大樓市場，已邁入每坪百萬元的時代。柯宏安指出，目前香港東亞銀行已預計進駐台北金融中心10樓，預估辦公租金約在3,000元上下，依此推算，龍巖人本租金報酬率近3％。

第一太平戴維斯認為，台北金融中心含一樓，位於環亞及小巨蛋商圈，區位良好。在明年初政府可能開放陸客自由行，以及捷運市立體育場站加持下，店面租金收益將水漲船高，估計店面租金每坪將達6千~7千元水準。

邱太?表示，台北金融中心位於敦化北路和南京東路交叉口，南京東路素有台北華爾街之稱，對面是台北小巨蛋，以及有環亞百貨，鄰近敦北民生A辦商圈，還有每坪成交超過200萬的文華苑豪宅及東方文華酒店，最重要的是距離松山機場非常近，未來增值潛力驚人。

邱太?說，龍巖人本備妥銀彈投資房市消息盛傳許久，因此龍巖人本出手標下台北金融中心一點都不意外，未來可能將規畫作為龍巖人本企業總部。

台北金融中心標案　龍巖人本18.2億得標

卡優新聞網 2010/08/19 張家嘯

繼上週「慶豐銀總行」大樓創台北市西區商辦最高價成交後，今(18)日東區商辦大樓行情指標的「台北金融中心」也重金標出，得標者為龍巖人本以總價18.2億元取得，比底價12.42億元多出5.7億餘元，溢價率高達46.5%。

若以標售建物的總面積直接推算單價，每坪建物價格95.5萬，已創下松山區敦北商圈的最高價，而且若扣三十三個除停車位，每部車位面積估計10坪，每部車位300萬來看，推算辦公大樓價格，每坪更高達109.2萬。

「台北金融中心」出售樓層為B1F、1F、2F、8F及9F部分辦公區，共吸引到四家業者競標，最後由龍巖人本以黑馬姿態搶下，房仲業者認為對市場頗具指標意義，更可一舉打響企業知名度。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，這棟大樓年初就曾傳出以每坪破百萬成交，但始終未獲證實，今日成交後足以印證其價值非凡，同時也是本季第九宗破億的商用不動產成交。

觀察商用不動產的標案，本季主要投資人以「自用型買家」及「建設公司」為主，顯見景氣好轉，企業自用型買家擴辦需求增，持續尋找好地段的商辦大樓。

黃增福分析，「台北金融中心」位於敦化北路、南京東路口，屬敦北辦公商圈的精華地段，附近有捷運木柵線及規劃中的松山線交匯，還有松山機場，日前已開放和上海虹橋對飛，未來更將與日本東京羽田、南韓金浦直接對飛，對國際商務人士來往將更加便捷，因此可說是兼具絕佳地理位置與國際辦公總部的A級商辦大樓。

但儘管兩岸ECFA簽訂後，目前市場上有許多投資人將投資目標轉向商用不動產，將今(99)年這波大型商用不動產買氣推到最高峰，可是流通於各仲介店頭的中小型辦公交易量，卻未見提升。

黃增福指出，從內部統計數據會發現，辦公大樓成交量已連兩個月下滑，部分商辦產品開價過高，造成交易量停滯的「有行無市」現象，建議屋主適時的反映市場行情調降售價，先行獲利出售或轉進更具保值的地段產品，才能加速成交機會，增加手中資金運用的活絡。

法人:商辦創新高價後市可期

2010-08-19 　中央社記者韋樞台北2010年8月19日電

龍巖人本服務公司擊敗眾家壽險公司，以18.2億元拿下全新的「台北金融中心」部份樓層。法人表示，房市風氣明顯轉向商辦，後續商辦大樓應可順利標脫，後市可期。
位於台北市南京東路和敦化北路交叉口的「台北金融中心」部份樓層，昨天順利由大漢建設 (5530)子公司龍巖人本服務公司以總價18.2億元得標，計算後，樓上辦公室每坪高達116.6萬元。
法人表示，龍巖擊敗台壽保、國壽等競爭對手，以每坪超過100萬元的價格創下北市松山區公開標售辦公大樓的天價紀錄，也是2010年以來第二宗每坪突破百萬元大關的交易。
法人指出，看好兩岸經濟協議 (ECFA)後商辦不動產行情，以及一般住宅市場在央行打房下，未來漲勢將受壓抑，因此建商及壽險公司高價購置商辦用地，將不動產市場推案焦點，由住宅轉向商業不動產的態勢明顯。
法人說，不動產經紀公司第3季到第4季即將標售的標的，包括台北市中山北路、南京東路商三土地、內湖五期1838坪工商混合區土地及內湖飛天科技大樓標售案，預計第4季標的比第3季還多，有了先前的順利標售氛圍，未來應可順利脫標，售價可望持續創高，市中心精華區地價將持續走揚。

台股盤前–股王爭霸再起資產股助攻再攻8000點山頭

2010/08/19 鉅亨網記者陳姿延台北　

台股昨(18)日受到傳產股賣壓沉重，所幸MSCI電子權值股支撐，加上8月台指期貨結算，尾盤僅小跌6.99點，以7924.1點作收。台股今(19)天面臨美股連2日收漲，及大立光亮眼財報的股王爭霸，MSCI季度調整效應持續發酵，以及龍巖18.2億得標台北金融中心的商辦熱潮下，再度挑戰8000點大關。

美股在連續一周下跌後，受各方樂觀數據拉抬上漲，今日收盤連續第2日上漲，股指盤中震盪整理，尾盤小幅收高。英特爾股價小漲反彈0.3%，而今將公布上季財報的惠普和戴爾，股價也分別上漲1.32%、1.08%，

光學元件廠大立光法說會上，公布上半年每股盈餘達12.65元，昨日股價以615元作收，超越宏達電612元，重新奪回股王位置。法人持續看好大立光後市表現，預期第3季營收季增率上看1成，獲利也將隨營收走揚成長，全年每股純益有挑戰30元，今可望帶動相關類股股價向上攀升。

台股MSCI全球新興市場指數，台股共有15檔成分股獲得調升權重，全部都是電子族群，以仁寶、元太、力成調幅最大，電子股有機會在MSCI助陣之下，重新回盤面主流。法人表示，以筆電族群來說，8、9月營收開始回溫，第4季可望繳出季增率6%的成績單，儘管市場疑慮仍未消除，最後還是以終端需求做為多空的依歸。

繼上周慶豐銀總行大樓標售創下北市西區商辦最高價後，昨日台北金融中心部分樓層標售案，由龍巖人本以總價18.2億元取得，比底價多出5.7億餘元，溢價高達46.5％，換算每坪單價95.5萬元，創下南京敦北商辦標售最高價。ECFA加持下，商辦行情起飛，營建股今日股價表現可期。

台股最近一度站上8000點後回檔，昨日融資餘額2775.6億元，大增20.37億元，創下今年新高。法人表示，融資餘額增加，相較三大法人昨天賣超62.48億元，表示籌碼有轉入散戶之虞，短線籌碼可能稍嫌零亂。

法人建議，台股技術面位於相對高檔區間，不過自8000點之後，指數僅觸及月線就出現強勢反彈，技術線型屬強勢修正，儘管日KD已向下修正，但週KD還持續高檔，預期接下來2週是重要的多空關鍵。

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