我家被納入重劃區該怎麼辦？-喬安宇(Joy)│愛情公寓交友網站與聊天室

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篇名: 我家被納入重劃區該怎麼辦？
作者: 喬安宇(Joy)	日期: 2013.05.28　　天氣: 　心情:

上週紅色子房赴扶輪社演講，提到桃園航空城的規劃，會後有位社友跑來請教：

「子房兄，政府區段徵收是玩真的嗎？我都沒去理會那些開會通知耶。」

「政府區段徵收一定是玩真的喔。」聽了我很擔心他會是文林苑王家的翻版，都不參加會議的結果就是損失自己的權益。「目前進度如何？」我問。

「聽說已經要地主開始決定分土地還是分補償金回來，我有間工廠正在營運，也養了幾十個員工，這些該怎麼辦？」這位老闆開始緊張了。 ***********************************************************************

在都市發展過程中，涉及「多數決」而必須犧牲少數利益的整體開發行為，常見的有三種，也曾發生過不少知名爭議事件：

第一種就是大家熟悉的「都市更新」，法令依據是「都市更新條例」，依據第22條規定，3/5所有權人及2/3所有權面積多數同意即可進行，近期最知名爭議事件就是文林苑。

有關文林苑事件始末，紅色子房曾改編為私立文林學院王同學的畢業旅行讓大家了解，這案子後續怎麼解決，就看前輩張金鶚副市長的智慧。

第二種是大家常聽到的「市地重劃」，分為公辦與自辦兩種，法令依據是「平均地權條例」，依據第57條規定，所有權人及所有權面積半數以上同意即可進行，近期知名爭議事件就是打了幾年官司，最近也準備上街頭遊行，位於台中單元三永春重劃會的南屯天主堂。

此案重點在於南屯天主堂被迫加入重劃後，除了分回基地不足原教會使用外還要繳交差額地價2800萬元。從公務員的角度，此案一切程序合法，但從結果來看只要有些邏輯常識的人都覺得怪怪的。

第三種則是政府所主導的「區段徵收」，法令依據是「土地徵收條例」，根據第4條規定的公共建設整體開發需求，政府得經中央主管機關核定後得直接辦理「區段徵收」，不須私有地主的同意。基於部分縣市首長有積極開發地方建設的企圖，過程中也產生了不少爭議，知名爭議案件如幾年前苗栗竹南大埔怪手毀田事件。

當政府認為把土地拿來蓋晶圓廠比種稻米有更高的效益，農民肯定會處於絕對弱勢。當整體利益比個人利益還重要，真的只有犧牲自己一途？

從紅色子房的實務經驗，整合過程中會產生爭議的地主，都是有強烈自用需求的地主。

這些強烈自用需求的地主，即使土地從低單價建地變成高單價建地，在自用且也不打算出售的前提下，坦白說使用的情況也不會改變。

但是，由於土地從低單價建地變成高單價建地，同時要分擔公共設施費用，以市地重劃分回約55%原地面積或區段徵收分回約50%原地面積，在共同負擔地區開發的精神下的確合理，但若從單純使用者自用角度，看不到土地賣掉的增值(因為也不打算賣)，只看到分回使用面積縮小，自然有爭議，覺得不重劃比較好。

反過來說，「都市更新」、「市地重劃」、「區段徵收」到底是對哪些地主有利呢？

根據紅色子房的觀察，在這些區域有「閒置資產」的地主才是最大贏家。

被劃入重劃的資產，如果是你正在使用中或居住中的資產，就要煩惱金流、搬遷、拆除、賠償等問題。如果是閒置資產或第二個家，只要簽個同意書，就可以在旁邊安心慢慢等爛地變黃金，爛房子變豪宅。

因此，以自辦市地重劃為例，推動重劃的主角，往往都是區域內有大型閒置工廠的集團、或手上握有大量閒置農地的祭祀公業代表。

所以，如果有天你的「閒置資產」被納入重劃徵收範圍，恭喜你天外飛來橫財。

如果有天你使用中的住家、農地或工廠被納入都市計畫變更及重劃徵收範圍，請積極開會並表達參與或劃出範圍的意願，不要忽視任何一份會議通知書。

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