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篇名: 購屋實戰攻略
作者: 海豚戀天	日期: 2010.11.06　　天氣: 　心情:

購屋實戰攻略》預售屋議價技巧大公開！
第1步：堅守底線莫遲疑，案場銷控全現形
第2步：羊毛出在羊身上！因小失大划不來

★ 合理房價在哪裡？

一般來說，「廣告戶等於底價」，建商設定預售屋的售價大多以兩年後交屋的預期增值房價為基準
，因此「越接近區域成屋行情的價格越合理」。

第3步：把握潛銷好時機，結案之前最便宜
第4步：嫌貨才是買貨人？勤做功課卡實在
第5步：角色扮演黑白臉，揪團集殺真划算

★ 建商成本怎麼算？

一般大樓的成本算法如下：
A：每建坪分擔土地成本（依容積率而定）
B：每建坪建造成本
C：管銷稅費＝（A+B） × 15％（通常為15％－17％）
售價＝（A+B+C） × 120％（利潤）

以住宅用地，住三容積率（220％)，土地單價40萬坪為例：
A：每建坪分擔土地成本＝40萬容積400%（概算，含獎勵容積）＝10萬坪
B：每建坪建造成本＝10萬坪
C：管銷稅費＝（10萬＋10萬） × 15％＝ 3萬坪
每坪應售單價＝（10萬＋ 10萬＋ 3萬） × 120％＝27.6萬坪
（容積坪：一般住商不見得會主動告知，但您可以至市政府建管課區申請閱覽，只要填寫建號可以查得到細目資訊。）

看屋策略四—有些『名詞』，你一定要知道

地坪與建坪

地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說，某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照，一張是建築執照，一張為使用執照。

「土地權狀」為土地所有人之證明文件。

「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。

「使用執照」為建築物主體建構完成，完成水、電、瓦斯，以及消防相關設施，經過政府單位查驗核可之後，批准使用該建築物。

建蔽率與容積率

常常可以聽到某某建案建蔽率多少，到底建蔽率是什麼呢？

其實，建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明，若一塊土地的面積為20公尺×9公尺，而建築物投影面積為15公尺×6公尺，則該建物之建蔽率為50%。

容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的，對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪

有99%的狀況，你聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種，讀者可以特別注意：

雨遮

其投影面積常計算在附屬建物內，在權狀上也有登記，這些坪數照價出售。

公設

一般分為小公與大公，小公通常為該棟建築物的梯間，大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中，也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高

買房子的時候，除了注意坪數面積之外，也要注意高度，這樣生活的空間才夠大。

樓高是指樓地板中心線之間的距離，法律規定一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺。

因為樓地板的厚度約20公分左右，若地板需施作大理石或者拋光石英磚時，要再扣8~10公分，於是3.6公尺樓高的住家，屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右；3.2公尺的樓高，最後淨高也只剩下2.9公尺。

由於樓地板需要樑支撐，所以，樑下淨高一定會更小。

樑的深度一般稱為樑深，大小為45~50公分，突出天花板的距離為30公分左右，主要的樑會更粗，約在65~70公分左右，突出天花板的距離為50公分左右，若以3.2公尺樓高來看，家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右（=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層

很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋，不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。

市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，到底4.2公尺挑高有多高？其實你可以算一下，4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1.85公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。

讀者在看房子的時候，需要更注意這些小細節，以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子，將來後悔莫及。

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