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篇名: 謝國忠：房地產泡沫正在破滅
作者: 落花無言人淡如菊	日期: 2011.11.13　　天氣: 　心情:

2011/11/11 謝國忠：房地產泡沫正在破滅
在1997年成功預測香港房地產將暴跌50%和內地通縮，因為一直唱空房地產市場被人戲稱為經濟界的“空軍一號”。他，就是經濟學家謝國忠。

房地產泡沫正在破滅
記者：限購限貸下，目前房價出現了鬆動，如何看現在的房地產市場？
謝國忠：當今的高房價是很多因素作用的結果，泡沫總有一天會破，現在已經開始破了。最後一波房地產泡沫是靠高利貸推起的，現在高利貸出了問題，房價也支撐不住了。
記者：你之前說中國的房價下跌50%很正常，什麼時候會發生？
謝國忠：我原來認為是在2012年，今年年初我改變了我的預測，當時認為今年下半年將開始下跌，但這個下跌不是一步到位的，先期先下跌20-30%，之後可能會有反復，到2014年會出現房價下跌50%。
記者：你是說中間還會有反復？
謝國忠：是的，就好比A股從6000點下跌，跌到5000點的時候就會有人進場，托一托。撈底的人總會有的。房價下跌20-30%之後，急需買房的和一些投資客會進場，交易量會起來，這中間可能會有反復。
現在工薪族的工資怎麼買得起房子？像2線城市1萬塊錢1個平米的，有多少人買得起？這個市場主要是投機需求，這個又主要是銀行貸款來的。泡沫有多大？所以房地產進入了一個大幅度下降的時代是不可避免的。
記者：包括任志強在內的一些人認為，黃金地段的房價不會跌，因為資源稀缺。
謝國忠：不下降是不可能，曼哈頓的房價也會跌。再過10年，中國人口開始下降，10年後房價不會漲起來了，只會掉不會漲。任何一個人口開始下降的國家房價只會掉，當時日本每年房價下調7%。人口老化是一個巨大的力量，以後對中國影響非常大，人口老齡化後一個社會負擔越來越重，人口老齡化以後不要談樓市會不會漲，是不會漲的。

要把握住賣房的機會
記者：你怎麼看通過限購這樣的行政手段調控房地產？
謝國忠：由於出了這個政策抑制了房價，所以房價的高點沒有我預想的那麼高，就好像是股市5000點的時候一系列政策組合作用，沒有讓它漲到6000點再往下掉，而是從5000點往下掉。但結果是一樣的，最終都是要掉到2000點。
記者：那銀行提高首套房貸的利率呢？是不是也誤傷了不少剛需？
謝國忠：京滬80%都是外地人和多套房的人，不是剛需，剛需是炒出來的概念。至於首套房的利率，這是市場調節的作用，因為通脹預期上升、信貸管控，資金價格高了。麵粉貴了麵包當然也得貴。
記者：前陣子銀監會說中國的銀行業能承受房價下跌40%？真的跌40%中國銀行體系承受得了嗎？
謝國忠：中國的房地產泡沫跟其他國家的不一樣。現在是通過房地產轉移到政府，股市的投資會有一系列的後果，銀行出現一些壞賬是不可避免的，錢是政府拿的，壞賬也是政府的事。我覺得是一個口袋放到另一個口袋的事，沒有那麼嚴重。
記者：你建議投資者儘快賣掉手中空房，賣掉房之後買什麼呢？
謝國忠：先留著，現在人民幣不會貶值，不管內部通脹有多少，不敢貶值，貶了的話所有的錢都會流出中國。
不過現在賣的話肯定賣不掉，很多朋友賣房子都沒人看，沒辦法只能熬。如果這時有人來看你的空房子，一定要賣了，這是個好機會。如果下一次房價掉的話要持續掉3、4年。

泡沫崩潰時做什麼都沒用
記者：你對最近提出的微調有什麼看法？
謝國忠：在泡沫崩潰的時候做什麼也不管用。其實在2008年就應該讓它崩盤，但後來政府大量發行貨幣，又把它撐起來了。這次泡沫崩潰，救市的資金會比2008年的更多。
記者：那像2008年大規模救市的歷史會重演嗎？
謝國忠：2008年、2009年10兆錢砸進滋生泡沫現在可以嗎？政府是不敢做的，政府是受限制的，在貨幣政策上是受限制的，它是不可能像2008年這樣做的。
記者：這輪調控後，我國房地產市場會如何發展？
謝國忠：房地產物歸原主，地段好收入較高、租不出去的地方房價都會崩。目前中國有2萬多家開發商，其實2000多家就差不多了，到時候政府會引導房地產行業的整合。

大幅度減稅時就要買股票
記者：最近在財稅改革上也有一些新動向，如何看最近的增值稅改革？
謝國忠：中國需要減稅，就意味著政府要讓利，就是政府要少收錢了。現在中國調整的核心是政府要減稅，要讓利給老百姓，現在做的營業稅變成增值稅是第一步。
記者：什麼時候才會見成效？
謝國忠：在經濟很差的時候才有可能進行實質性的財稅改革。政府大幅度減稅的時候牛市來了，股市見底的時候是樓市崩盤的時候，如果有一天你看到中國大幅度減稅的話，你就去買股票，下一個階段你就發了。
記者：股市是經濟的晴雨錶，看A股為何一直萎靡不振？
謝國忠：高利貸20%的利息把資金吸收。現在開始在局部地區崩潰，在接下來的12個月內將在其他地區陸續崩潰。高利貸實質上是一個龐氏遊戲，用新錢還老錢的模式不可持續。12個月你不斷會看到這樣的事。
記者：是說等12個月後，高利貸問題解決後資金流入股市，中國就能有一輪牛市嗎？
謝國忠：不是牛市，是個反彈，房地產價格降，量上去後，會有一定反彈，公司不賺錢哪里來的牛市啊？20年技術性的上上下下，中國股市的牛市必須是，政府進一步改革，轉變成一個服務性的機構。

未來10年中國都面臨通脹壓力
記者：你覺得現在通貨膨脹水準已經見頂了嗎？
謝國忠：現在工資這麼漲，怎麼可能通脹見頂了呢？通脹仍是中國面臨的主要挑戰。過去10年間，貨幣供應大幅增長，正在造成通脹的後果。現在的貨幣增長尚未低到可以消除通脹的水準。
記者：這輪通脹會發展到什麼地步？
謝國忠：中國的通脹是一個長期問題，如果政府放錢，寬鬆貨幣政策，那麼就會嚴重點，如果不放錢可能會好一點，未來10年中國都將會面臨通脹的巨大壓力。
記者：會一直處在6%這樣的高通脹嗎？
謝國忠：勞動力和能源價格占整個成本的一半，這2個要素價格在快速上升，通脹會持續。
記者：目前大家討論比較熱的，中國經濟是否會硬著陸，你怎麼看？
謝國忠：目前來看中國經濟只會是軟著陸。軟著陸的原因是由於中國的信貸體制特性。在中國，借貸雙方一般都是政府所有，所以貸款重置也是很自然的過程，當借款無法償還時，其資產通常不會被沒收清算，只要貨幣相應保持增長，就會不斷轉化為需求，名義GDP的增長將會與M2保持一致。
但是，軟著陸可能會推遲結構調整。負債方通過拖延還款得以存活，並希望通過新一輪的貨幣寬鬆擺脫困境。只有大力改革才能避免這種命運。目前來看，中國不可能硬著陸。
記者：怎麼看未來中國經濟的走勢？
謝國忠：房地產市場出現問題表明中國的經濟模式存在問題，中國的經濟模式就是13億老百姓拼命幹活，把東西越來越便宜地賣給外國人，變成外匯進入到銀行裏面，然後通過銀行轉到政府的口袋裏面去造路、造橋，這種模式兩頭都不行。
中國經濟會有一個比較漫長的調整時期，涉及政府和人民，近幾年政府投資達到了GDP的一半，老百姓花錢只用了1/3，只有再平衡中國的經濟才能朝前走，下一個10年中國主要是求穩而不是求快。

歐盟最大危機來自義大利
記者：如何看現在的歐債危機？希臘會破產嗎？
謝國忠：希臘這個問題暫時是緩解了，但長遠來看還是沒解決。希臘債務即使降了一半，國家的債務還是高，這個問題還會回來。
對歐盟危機最大的是義大利，因為他負債率高、規模大。最後還可能通過央行政策解決，損失最終還是會要社會化。大家應該看到，一個國家到了以債維持的時候，你要看這個國家到底有沒有競爭力，這個國家的人民到底願不願意吃苦？這是一個很重要的問題。
1998年亞洲國家要倒的時候，把利息撐到40、50，認為亞洲要倒，但是亞洲是有工業的，亞洲的老百姓是會吃苦幫政府換錢的。當時韓國人用戒指、金牙幫國家還錢，但這在歐洲很難。歐洲經濟最終還是要看義大利往哪走。但歐元解體不太可能。

地方債資金使用效率是關鍵
記者：2012年對中國經濟需要注意哪些風險？
謝國忠：2012年的出口肯定不好，但這對中國經濟來說並不是什麼了不起的事，因為中國勞動力越來越缺乏，找工作不成問題，不會引發嚴重的失業問題。最大的問題在於政府職能轉變，讓利於民。
記者：上海、深圳等4地試點地方政府發債，你覺得前景如何？
謝國忠：推出地方政府發債試點主要是考慮到地方政府流通性比較緊張，而目前銀行信貸額度又趨緊，無法給地方政府以足夠的貸款。
但因為發債籌來的錢不是通過市場手段來分配，而是通過政府行政手段分配，因此資金使用效率是關鍵，並且在監管方面存在很大的困難和風險。如果允許地方政府自行發債按照市場規律來操作的話，對地方政府土地財政現狀會是一種緩解。但中國的金融體系有它的體制特點，所以從長遠來看，積極作用有限。

如果有500萬會先投股市
Q：你如何看待中國成為全球第2大經濟體？
謝國忠：是應該的，中國14億人，中國人比美國人還勤勞，更別說歐洲人。目前中國的人均產值還只有5000美元左右，但事實上目前的體制使得中國潛在的力量遠遠沒有爆發出來，5000美元的人均產值是應該有的。
Q：如果你有500萬元的閒置資金，在2012年用於投資中國市場的話，你是優先考慮投資樓市，還是優先投資股市，為什麼？
謝國忠：投資股市。目前來看中國股市的估值相對比較低。
Q：如果有一筆5億元的創業資金，在2010年的中國，你會優先考慮進入哪個行業？為什麼？
謝國忠：中國的創業環境有待完善，在中國創業必須得做好長期戰鬥的準備。
Q：還在世的人中，你最欽佩的是誰？
謝國忠：人無完人。其實像約伯斯這樣的我挺喜歡的，他是一個對全社會有貢獻的人。有貢獻比做善事更重要，做善事是一個重新分配的概念，而有貢獻是通過自己的努力把全社會的蛋糕做大。
Q：最近在閱讀什麼書籍？
謝國忠：最近在看些中國的歷史書，比如《資治通鑒》。

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