內文說明如下:
*不動產的買賣過程中,是在"不動產"移轉登記完畢後,所有權的移轉才生效,那麼這樣的制度,對買方非常的不公平.因為比如說:你買了一個"1,000萬"的房子,買方"簽約"的時候付了"100萬";"備證"的時候也"付了"100萬","完稅"的時候再付"100萬",尾款剩下"700萬"就向銀行貸款.買方付了生平的努力,卻沒有得到任何保障.然後"過完戶後",所有權移轉,換賣方他"700萬"沒拿到,賣方也覺得沒有保障.
所以很多代書.地政士便開始使用"銀行的信託"或建經公司(建築經理公司)的"價金履約保證,那麼就很多人問,究竟"銀行的信託"和"價金履約保證,有什麼樣的不同?到底那一個對我們買賣真的有幫助呢? 答案是："價金履約保證".
(1)銀行信託:銀行信託的理論是,買方付的任何一塊錢,都要先放在銀行的信託專戶裡,動都不能動,什麼時候能動呢?就是買賣雙方一起簽名的時候,那就能動,或者不動產已經完成所有程序,要交屋的時侯,買賣雙方一起簽名的時候才能動,不然就要走"法院判決",才能動那筆先付的金額,這樣的把錢僵固的放在專戶裡,要雙方簽名才能動的機制,好像不太能解決不動產買賣的問題.舉個例子來說"有人買了一間房子,假設1,000萬,買方已付了三成錢之後,賣方因為找到更好的價格,而不想賣給原先的買方,然後賣方跑掉了,從此後,再也不回來跟原先的買方簽名蓋章,買方付的那300萬,就會一直壓在銀行裡,動都不能動,要動必須買方去告賣方屋主,就賣方屋主違約,希望我(買方)能把300萬元拿回來,這時候買方才有辦法動那筆金額.
走司法程序,須經--地方法院.高等法院,最高法院,一告下來,這三個審級,大約要花3年4個月的時間,買方才能得到一個確定的"終局判決",但,房產它是漲跌不一定的哦!可能在一開始告的時候,房價1,000萬,告完3年4個月,房價搞不好隨市場波動漲到1,500萬,等買方能拿回那筆錢時,會發現早已買不起原先1,000萬的房子,結果,買方的購屋夢就破碎了,即便法官判屋主賠償金額50萬或100萬,連續約房屋漲價買回的金額都不夠,那對買方是不是很不公平?但就只是對買方不公平嗎?那也不一定.有時候買方付了100萬或200萬後,買方突然不想買了,就跑掉,也不出面.因為買方知道如果他出面,錢一定會因契約上規定違約而被賣方沒收.不過買方一直沒出面,賣方也不太敢把未處理好的房子再轉賣給別人,因為如果賣方先賣掉未處好的房子,原買不動產已先繳了一筆錢的買方,若想履行契約,買房子,這時賣方就沒有房子賣給原先買方,將又有可能會再衍生出其它問題.
(2)價金履約保證(建經公司):這個制度跟銀行信託很大的一部分是一樣的,怎麼說呢?它又有什麼特色?價金(信託)履約保證,除了保留"銀行信託"的錢不能動的這件事以外,它還增加了「認證、干涉、仲裁」的機制。這機制買賣雙方已授權給「價金(信託)履約保證公司」(建經公司.信託公司...等機構)。
●舉2例說明如下:
★狀況1(買方不買了)~
今天如果買方不願意買,屋主(賣方)寄了"存證信函"給買方,催告買方履行.再寄一份存證信函,跟買方解除契約,那麼"履保公司"就可以寄一份存證信函,請當事人(買方)聲明他的問題,如果買方是單純,違約,突然不想買的話,履保公司就可以把買方已付的部分價金,讓我們的屋主(賣方)直接全數沒收.這是我們在契約裡面,所明確規定寫出來的。
★狀況2(賣方不賣了)~那麼如果是屋主(賣方)不賣了,屋主已把房子另再換賣給別人了,我(買方)還要苦苦等它3年4個月嗎？(買方想拿回已付價金,向法院告違約的賣方,要通過3個審級,地方、高等、最高法院官司時間),不用！買方一樣寄存證信函給屋主(賣方),跟屋主(賣方)說:你(賣方)要履行契約,如果不履行契約,我(買方)就再寄第二封"存證信函",解除屋主(賣方)的契約,同時履保公司也一樣寄一份存證信函告訴屋主(賣方)說,如果你(賣方)有任何冤屈,不賣是因為不是你屋主(賣方)的錯.不然"履保公司"就會把買方先前已付價金,全數還給買方,這個動作,大概約1個月左右的時間就可完成,但是,如果今天是使用"銀行信託"作買賣交易,如果遇到糾紛,有可能要"3年4個月"的時間,買方或賣方才能夠拿回應該拿回的錢。
買賣交易時,若改使用"價金(信託)履約保證",遇到糾紛,約1個月左右,買方就可以拿回應該要拿回的錢,錢該還給誰,就還給誰。
那萬一退還的過程有錯誤,這一切的責任就由「履保公司」來負責,這個就是「履保公司」存在的價值。因為履保公司得到買賣雙方的授權,履保公司運用「認證、干涉、仲裁」來處理買賣交易問題,如果有遇到雙方都有冤屈的時候,履保公司會將個案送去給「仲裁」,仲裁大概花3個月或半年時間,就可以把事情處理完成。
#以上是楊咩咩「銀行信託」和「價金(信託)履約保證」的筆記整理。 |
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