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篇名: 買房前注意的角度
作者: 娜	日期: 2015.01.15　　天氣: 　心情:

朋友請我幫忙看一下，他想買的"信義國際"建案
以下分享給大家幾個房產的角度

買房子主要是看兩個角度投資或自住
信義國際客觀條件來看
不是屬於主流物件
小坪數或大坪數是現階段主流
這不是我們說的算
可以看一下新聞連結

http://money.yam.com/news/tlt/fn_news/201412/20141221761176.html

裡面提到中產階級消失所以三十到四十坪的產品會滯銷價低
這代表現在可以用"感覺"比較便宜的價格買到
但是未來在脫手的時候難度也會增加 (因為買家不好找)
單價三千萬左右在一些台北市中心機能比較方便的地方其實可以有很多選擇

所以如果有所謂新中產階級是固定在台北上下班的
或許會考慮的是中山大安中正大同這些區域
因為實際使用坪數可到三十到四十坪生活機能也方便而且還有捷運

基本上這個案子稱不上低總價
低總價的概念是在一千五百萬以下
以首購來說只需要準備兩百到三百萬的自備款一個月負擔六萬左右的房貸
已經是一班雙薪家庭負擔的起的極限

所以以投資的角度來看
其實進場可能容易退場可能困難或是價格不如預期
如同報導所說
三十坪左右的房子價格是最低的所以增值空間...請自行想像

這是另一篇關於信義國際的中立報導

https://www.house123.com.tw/construction/info/1749

裡面第二張圖(如上圖)其實看的到
信義國際有的是門牌
但是實際距離所謂的信義區(市政府與101區間)
或是離大巨蛋與松菸開車都要好一段距離更不要說步行
何況基隆路本身並不是路況很好的一段道路

如果以風水的角度看房子座向並不方正是東北西南這一類的方位
並分坐東向西或是坐北朝南
臨高架橋也並非是加分
因為空氣與噪音會讓許多要求生活品質的人怯步

內文最下方倒數第二段
"台北機廠原址預定規劃為鐵道創意園區、百貨公司、商辦大樓、飯店等，目前尚未開放投標，開發時程未定。"
尚未開放時程未定
也就是說要等待公共建設與娛樂休閒設施帶動房價可能要很長的時間
都更題材更是不用說漫漫長路
(除非有準確內線已經要動工了)

最下面的圖有實價登錄行情
大樓平均房價是在六十到七十 (包含新成屋)
唯一可以拚房價的是透天單價一百零四萬
但是透天擁有全部的土地權狀
所以投天的價值就在於土地

以上就是站在投資的角度看這個案子的粗略分析

其他什麼土地持份土地使用分區戶數考量公設跟管理這些細節...就不討論了

所以如果想投資獲利要有"長期"抗戰的準備或許是十年以上
而且要"翻倍" 可能機率不是這麼高了
時間拉長來看其實十年翻倍也不多
因為如果單就投資的角度
三到五年翻倍在翻倍再翻個五倍的機會~現階段比投資房產好的是不少的~
這也是為何本身的投資在桃園與新莊高雄等地的房產皆在兩年前就陸續處理掉的原因
我們不要求賣在最高點只希望能賣在滿足點
而我們看法是滿足點已經過了最高點達到的瞬間就是走下坡的時候
參考看看 ^^

回到房屋本質
如果是要自住
不考慮生活機能
那就是爽就好了...
就像開車買車
不一定要會增值只要開心就好
開了兩年打六折賣掉
如果買房子也有這樣的心理準備
就跟他拚了吧~
(有人買房子真的是開心就好喜歡就買)
那就只要考慮的是之後貸款負擔的起否的問題
以目前房貸利率來看一個月要還的金額大約在12-13萬
如果"不小心"遇到升息
每個月還款金額可能會再多個兩到三萬
但是升息可能會導致的作用不只是房貸支出增加
而是房價有可能會下跌
這時候就是房地產的套牢
不只是賣不掉
而是賠錢也賣不掉

所以綜合上述
只要衡量自身能力是可以負擔的起又想要入住信義區小豪宅是可以衝的
其他的就要考慮考慮了^^

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